În România, un proprietar poate, în general, să vândă un imobil fără a obține consimțământul copiilor, atâta timp cât aceștia nu dețin calitatea de coproprietari sau nu au alte drepturi asupra bunului respectiv. Avocatul Bogdan Pițigoi a detaliat pentru Digi24.ro excepțiile de la această regulă și condițiile în care o astfel de tranzacție poate fi contestată.
Vânzarea unei case fără acordul copiilor
Persoanele care dețin un imobil în totalitate, fără alte persoane care să aibă drepturi asupra acestuia, pot să vândă proprietatea fără a solicita acordul copiilor. Dreptul de proprietate le conferă libertatea de a dispune de bunurile lor, inclusiv prin vânzare sau donație, fără a fi obligați să ofere prioritate descendenților.
Atâta timp cât părinții sunt în viață, copiii nu au drepturi legale asupra proprietății lor. Prin urmare, chiar dacă aceștia locuiesc în casa părinților și imobilul este pe numele acestora, nu pot împiedica vânzarea doar pentru că locuiesc acolo.
Modificarea situației după decesul unui părinte
Odată cu decesul unuia dintre părinți, se deschide procedura de succesiune, iar partea deținută de acesta devine parte a masei succesorale. Dacă casa era un bun comun, se va determina cota fiecărui soț, similar cu împărțirea bunurilor în cazul unui divorț. Partea soțului decedat va fi împărțită între moștenitori.
De exemplu, dacă fiecare soț deținea 50% din proprietate, soțul rămas va păstra cota sa și va moșteni, împreună cu copiii, o parte din cota soțului decedat. Vânzarea întregului imobil necesită consimțământul tuturor coproprietarilor. În lipsa unui acord, bunul poate fi supus unui partaj, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi.
Când este necesar acordul copiilor pentru vânzarea casei?
Acordul copiilor devine obligatoriu în situația în care aceștia au drepturi de proprietate asupra imobilului. De exemplu, dacă un părinte deține jumătate dintr-o locuință, iar cealaltă jumătate aparține copilului, fiecare are drepturi asupra cotei sale.
În acest caz, fiecare coproprietar are libertatea de a dispune de partea sa și o poate vinde fără acordul celuilalt. Totuși, vânzarea întregului imobil necesită consimțământul tuturor coproprietarilor, formalizat printr-un act autentic.
Așadar, părintele poate vinde cota sa fără aprobarea copilului, însă pentru vânzarea întregii case este necesar ca acesta să își dea acordul, fie că este vorba despre un copil, un soț sau o altă persoană, a adăugat specialistul.
Ce se întâmplă dacă cumpărătorul este unul dintre copii
Părinții au dreptul de a vinde casa unui singur copil fără a solicita acordul celorlalți frați. Pot efectua acte de dispoziție, dar există anumite particularități.
De exemplu, dacă se vinde către un fiu sau o fiică, cu rezerva dreptului de uzufruct sau de abitație, astfel încât părinții să poată locui în respectiva proprietate până la decesul lor sau până la o rentă viageră, legea consideră că acest contract ar putea fi o donație mascată și nu un act de dispoziție.
Dacă este clasificat ca donație, la decesul părintelui, valoarea imobilului va fi inclusă în masa succesorală pentru a respecta drepturile celorlalți moștenitori, a mai precizat sursa Digi24.ro.
Diferențierea donației deghizate de contractul de întreținere
Vânzarea este diferită de donație, însă natura reală a tranzacției poate fi analizată în momentul în care contractul de vânzare este folosit pentru a masca o donație și a evita pretențiile altor moștenitori.
Un indiciu important este absența plății efective a prețului. Dacă în contract este specificată o sumă, dar aceasta nu a fost plătită, există posibilitatea ca tranzacția să fie considerată donație mascată. În astfel de cazuri, ceilalți moștenitori pot solicita instanței să verifice natura reală a actului și drepturile lor succesorale.
În schimb, situația se schimbă când imobilul este transferat printr-un contract de întreținere. Dacă beneficiarul poate dovedi că și-a îndeplinit obligațiile asumate, contractul va produce efectele legale. În astfel de circumstanțe, ceilalți moștenitori nu pot solicita desființarea contractului fără a analiza condițiile în care a fost încheiat și modul de executare a obligațiilor de întreținere, a concluzionat avocatul Bogdan Pițigoi.
Sursa articol: https://www.digi24.ro/stiri/actualitate/social/poate-un-parinte-sa-vanda-casa-fara-acordul-copiilor-cand-poate-fi-contestata-tranzactia-si-ce-se-intampla-la-mostenire-3958615
Sursa foto: Inquam Photos
